Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location en France métropolitaine. Les F suivront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034. Mais entre les baux en cours qui ne sont pas concernés de la même façon, la réforme du calcul du DPE qui a fait sortir 850 000 logements du statut de passoire thermique au 1er janvier 2026, et une réforme législative annoncée mais pas encore votée, la situation réelle est bien moins simple que ce qu’on lit partout.
Ce guide fait le point exact, à jour de septembre 2026, après la réforme du financement de la rénovation énergétique du 1er septembre, sur ce qui est en vigueur aujourd’hui — en distinguant clairement le droit applicable des annonces politiques qui n’ont encore aucune valeur juridique.
Le calendrier officiel des interdictions de location
Il découle de la loi Climat et Résilience de 2021. Un logement dont le DPE est en dessous du seuil devient « énergétiquement indécent » : il ne peut plus être proposé à la location.
| Classe DPE | France métropolitaine | Outre-mer |
|---|---|---|
| G | Interdit depuis le 1er janvier 2025 | 1er janvier 2028 |
| F | 1er janvier 2028 | 1er janvier 2031 |
| E | 1er janvier 2034 | 1er janvier 2034 |
À noter : le calendrier outre-mer est décalé pour G et F, mais converge sur la même date que la métropole pour la classe E (2034). Le rattrapage y sera donc plus brutal.
Rappel : où passent les seuils ?
Le DPE classe un logement selon deux critères — la consommation d’énergie primaire et les émissions de CO₂ — et c’est le plus mauvais des deux qui l’emporte. Un logement peu gourmand mais chauffé au fioul peut donc être classé F par ses seules émissions.
| Classe | Énergie primaire (kWh/m²/an) | Émissions (kgCO₂/m²/an) |
|---|---|---|
| A | ≤ 70 | ≤ 6 |
| B | 71 à 110 | 7 à 11 |
| C | 111 à 180 | 12 à 30 |
| D | 181 à 250 | 31 à 50 |
| E | 251 à 330 | 51 à 70 |
| F | 331 à 420 | 71 à 100 |
| G | ≥ 421 | ≥ 101 |
Le point que presque tout le monde comprend de travers : bail en cours ≠ nouveau bail
C’est la source de confusion n°1, et elle a des conséquences très concrètes. L’interdiction ne vous expulse pas d’un contrat en cours.
| Votre situation | Ce qui s’applique |
|---|---|
| Bail en cours signé avant l’interdiction | Le bail reste valide jusqu’à son échéance. Vous n’avez pas à mettre le locataire dehors, et il ne perd pas son logement. |
| Renouvellement / reconduction tacite | L’interdiction s’applique. C’est le piège : la reconduction tacite, qui se fait sans que personne ne signe quoi que ce soit, est bien concernée. |
| Nouveau locataire | L’interdiction s’applique pleinement. Vous ne pouvez pas relouer. |
Autrement dit : un bailleur avec un locataire installé de longue date dans un G n’est pas hors-la-loi aujourd’hui — mais il le devient au premier renouvellement, y compris tacite. C’est le moment qu’il faut anticiper, pas la date d’entrée en vigueur.
Le gel des loyers : la sanction qui s’applique déjà, depuis 2022
Bien avant l’interdiction de louer, une autre mesure frappe déjà tous les F et G — et beaucoup de bailleurs l’ignorent. Depuis le 24 août 2022 (article 159 de la loi Climat et Résilience, précisé par le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022) :
- ❌ Impossible d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G ;
- ❌ Impossible d’appliquer l’indexation annuelle sur l’IRL, même si le bail contient une clause de révision expresse — la clause est inopérante ;
- ❌ Impossible d’augmenter à la relocation : le loyer du locataire précédent fait plafond.
Ce gel n’a pas de date de fin : il court tant que le logement reste classé F ou G. Sur un bien conservé dix ans, l’inflation non répercutée représente une perte souvent supérieure au coût des travaux qui auraient permis d’en sortir. C’est l’argument économique que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard.
Ce que risque concrètement un bailleur qui loue quand même
Il n’y a pas de « police du DPE » qui contrôle spontanément. Le risque vient du locataire, et il est réel :
- Action en justice pour faire réaliser les travaux, le juge pouvant assortir sa décision d’une astreinte (une somme due par jour de retard) ;
- Réduction ou suspension du loyer prononcée par le juge pour la durée du litige ;
- Dommages et intérêts ;
- Selon les situations et les dispositifs locaux (permis de louer notamment), des amendes administratives pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros.
Avant le tribunal, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation — une étape amiable qu’un bailleur a tout intérêt à prendre au sérieux.
⚠️ L’assouplissement annoncé : pourquoi il ne faut pas compter dessus aujourd’hui
C’est le point sur lequel il faut être très clair, parce que beaucoup d’articles laissent croire que les règles ont déjà changé.
Deux textes visent effectivement à assouplir le dispositif :
- une proposition de loi adoptée par le Sénat le 1er avril 2025, prévoyant des dérogations (travaux votés en assemblée générale de copropriété, DPE collectif de l’immeuble pouvant se substituer à celui du lot, coût manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien) ;
- un projet de loi « Relance logement », censé permettre à plusieurs centaines de milliers de F et G de revenir sur le marché locatif. Il a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 ; son examen par l’Assemblée nationale, en procédure accélérée, est attendu à l’automne 2026.
Aucun de ces deux textes n’était définitivement adopté à la date de mise à jour de cet article (18 septembre 2026) : le texte « Relance logement » a franchi le Sénat, mais doit encore être examiné et voté dans les mêmes termes par l’Assemblée nationale. Or une proposition votée par une seule chambre n’est pas la loi. Tant que les deux chambres n’ont pas adopté le texte dans les mêmes termes, les dérogations annoncées n’existent pas en droit : un bailleur qui reloue un G aujourd’hui en s’appuyant sur elles est en infraction.
Notre position : traitez ces annonces comme un bonus possible, jamais comme une base de décision. Si l’assouplissement passe, vous aurez fait des travaux qui restent rentables (gel des loyers levé, valeur du bien, charges du locataire). S’il ne passe pas — ou pas dans la forme annoncée — vous serez en règle. L’inverse n’est pas vrai.
Les dérogations qui existent réellement aujourd’hui
Le droit actuel prévoit malgré tout des cas où l’impossibilité de faire les travaux peut être opposée. Elles ne sont jamais automatiques : elles s’apprécient au cas par cas et se prouvent par pièces.
| Situation | Justificatif à réunir |
|---|---|
| Contrainte architecturale ou patrimoniale (secteur protégé, avis des Architectes des Bâtiments de France) | Avis écrit de l’ABF / refus d’autorisation d’urbanisme |
| Copropriété bloquée : travaux refusés en assemblée générale, ou impossibilité de réunir la majorité | Procès-verbaux d’assemblée générale — d’où l’importance de faire inscrire la résolution à l’ordre du jour et de la faire acter, même si elle est rejetée |
| Coût manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien | Devis détaillés + évaluation de la valeur vénale du bien |
💡 Le réflexe à avoir en copropriété : si l’immeuble bloque, ne restez pas passif. Demandez par écrit l’inscription des travaux à l’ordre du jour de la prochaine AG. Que la résolution soit votée ou rejetée, le PV devient votre pièce justificative — et sans démarche, vous n’avez rien à opposer.
Que faire selon votre situation
🔴 Vous êtes bailleur d’un logement classé G
- Vérifiez d’abord si votre étiquette a changé au 1er janvier 2026. La réforme du calcul du DPE a fait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire sans aucun travaux, et l’attestation à jour se récupère gratuitement en quelques minutes. C’est la première chose à faire, avant de dépenser un euro — voir notre guide réforme DPE 2026 : récupérer gratuitement votre nouvelle étiquette.
- Si vous restez en G : identifiez les travaux qui vous font gagner des classes, dans le bon ordre — voir sortir du F ou du G : quels travaux, quel budget, quel ordre.
- Montez votre dossier d’aides avant de signer le moindre devis (c’est une condition de recevabilité) : aides à la rénovation 2026 et MaPrimeRénov’ 2026.
🟠 Vous êtes bailleur d’un logement classé F
Vous avez jusqu’au 1er janvier 2028 — soit un peu plus d’un an au moment où vous lisez ceci. Ce n’est pas confortable : une rénovation d’ampleur (audit, devis, aides, travaux) prend couramment 12 à 18 mois entre la décision et la fin de chantier. Et le gel des loyers, lui, s’applique déjà. Lancez le diagnostic maintenant.
🟡 Vous êtes locataire d’une passoire thermique
Vous ne pouvez pas être expulsé au motif que le logement est classé G. Vos leviers : demander les travaux au bailleur par écrit (lettre recommandée), saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge. Vérifiez aussi que votre loyer n’a pas été indexé indûment depuis 2022 — le gel s’applique de plein droit et un rappel est envisageable.
🟢 Vous achetez un bien classé E, F ou G
Le vendeur doit vous fournir un audit énergétique en plus du DPE : il contient des scénarios de travaux chiffrés qui vous donnent une base de négociation solide. Voir audit énergétique obligatoire à la vente.
Combien coûtent les travaux pour sortir du G ?
Il n’y a pas de montant unique : cela dépend de l’écart à combler et de l’état du bâti. Pour vous situer, partez de notre guide des prix de la rénovation au m², puis affinez avec l’article dédié aux travaux qui font gagner des classes. Le réflexe utile : raisonner en reste à charge après aides, pas en montant de devis — l’écart entre les deux peut dépasser 50 % pour les ménages modestes.
Pour chiffrer votre cas précis, demandez un devis gratuit — et comparez toujours plusieurs artisans, en vérifiant leur qualification RGE, indispensable pour débloquer les aides (notre méthode pour trouver un artisan de confiance).
Questions fréquentes
Mon locataire est en place depuis 2019 dans un logement G : dois-je le faire partir ?
Non, et ce serait même une erreur. Le bail en cours reste valide jusqu’à son échéance. L’interdiction se déclenche au renouvellement ou à la relocation. Faire partir un locataire pour ce motif vous exposerait à un contentieux tout en vous privant de revenus.
La reconduction tacite de mon bail est-elle vraiment concernée ?
Oui. C’est le piège principal du dispositif : la reconduction tacite intervient sans démarche de personne, mais elle est juridiquement assimilée à une remise en location. Si votre logement est classé G à ce moment-là, vous n’êtes plus en conformité.
Le DPE de mon immeuble est meilleur que celui de mon appartement : ça compte ?
Pas aujourd’hui. La substitution du DPE collectif au DPE du lot fait partie des mesures prévues par la proposition de loi votée au Sénat en avril 2025, non adoptée définitivement. En l’état du droit, c’est le DPE de votre lot qui fait foi.
Mon logement est passé de G à F au 1er janvier 2026 grâce au nouveau calcul : puis-je relouer ?
Oui. L’interdiction actuelle porte sur la classe G ; un logement classé F reste louable jusqu’au 1er janvier 2028. Mais vous restez soumis au gel des loyers, et l’échéance de 2028 arrive vite : traitez ce reclassement comme un sursis pour organiser les travaux, pas comme une solution.
Puis-je vendre plutôt que rénover ?
C’est une option, mais elle a un coût : les biens classés F et G se négocient avec une décote, et vous devrez de toute façon fournir un audit énergétique qui chiffrera noir sur blanc les travaux à prévoir — l’acheteur s’en servira pour négocier. Comparez le montant de la décote au reste à charge après aides avant de trancher.
Une location saisonnière ou meublée de tourisme est-elle concernée ?
Le dispositif de décence énergétique vise les locations à usage de résidence principale. Les meublés de tourisme relèvent d’un cadre distinct, qui a lui aussi évolué récemment et fait l’objet d’obligations propres selon les communes. Renseignez-vous auprès de votre mairie, qui peut imposer ses propres règles d’enregistrement et de changement d’usage.
Article à jour au 18 septembre 2026. Le cadre légal des passoires thermiques évolue vite : un projet de loi « Relance logement » est en cours d’examen. Nous mettons cette page à jour à chaque étape législative franchie. Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique individuel ; pour un litige en cours, consultez un professionnel du droit ou l’ADIL de votre département (conseil gratuit).